Cuando una persona fallece dejando bienes inmuebles —como una casa o un piso—, es común que los herederos se pregunten si pueden vender la propiedad aun cuando sigue figurando “a nombre del fallecido” en el Registro de la Propiedad. La respuesta corta es no, al menos no directamente. Sin embargo, sí es posible venderla, siempre y cuando se sigan los pasos legales necesarios para actualizar la titularidad del inmueble.

1. La propiedad del fallecido pasa a la herencia

Desde el momento del fallecimiento, los bienes del difunto pasan a formar parte de su herencia. Jurídicamente, la casa ya no pertenece a la persona fallecida, sino al conjunto patrimonial que conforma la masa hereditaria, administrada por los herederos.
No obstante, hasta que no se realice la adjudicación de herencia, la propiedad no puede transmitirse legalmente a un tercero.

2. La escritura de aceptación y adjudicación de herencia

El primer paso indispensable es formalizar la herencia ante notario. Para ello, los herederos deberán presentar:

• El certificado de defunción.
• El certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (para confirmar si existe testamento).
• El testamento o, en su defecto, una declaración de herederos abintestato.
• El título de propiedad del inmueble.

Con esta documentación, el notario redactará la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la que se atribuye formalmente el inmueble a los herederos.

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez otorgada la escritura, los herederos deben inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad.
Este trámite actualiza la titularidad: el inmueble dejará de aparecer “a nombre del fallecido” y pasará a constar a nombre de los nuevos propietarios. Solo entonces podrán disponer libremente del bien, ya sea para venderlo, hipotecarlo o donarlo.

4. Liquidación de impuestos

Antes de vender, también es necesario liquidar los impuestos derivados de la herencia:

• El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ante la comunidad autónoma correspondiente.

• La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Ambos deben abonarse dentro de los plazos legales, generalmente seis meses desde el fallecimiento, prorrogables en algunos casos.

5. La venta del inmueble heredado

Una vez inscritos los herederos como nuevos titulares, podrán vender la vivienda igual que cualquier otro propietario. Si hay varios herederos, todos deberán estar de acuerdo y comparecer en la escritura de compraventa (o designar un representante con poder notarial).

En caso de desacuerdo entre herederos, puede ser necesario recurrir a la división judicial de la herencia o incluso a la venta forzosa del bien común.

6. ¿Qué ocurre si se intenta vender sin adjudicar la herencia?

Si se intenta vender la casa sin haber realizado la adjudicación de herencia, la operación será nula.
El notario no autorizará la escritura y el Registro de la Propiedad rechazará la inscripción. En definitiva, no se puede vender un inmueble que sigue a nombre de un fallecido, porque legalmente no hay un propietario vivo que pueda transmitir el derecho de propiedad.

Conclusión

Vender una vivienda a nombre de un fallecido no es posible directamente, pero sí lo es una vez completados los trámites sucesorios.
El proceso implica aceptar y adjudicar la herencia, inscribirla en el Registro y cumplir con las obligaciones fiscales. Solo así los herederos podrán vender la casa con plena seguridad jurídica y evitar problemas futuros.